Służebność drogi koniecznej

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości, czyli nieruchomości władnącej, prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Treść służebności może polegać również na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują. Jest to tak zwana służebność gruntowa, czyli obciążenie nieruchomości w imię nadania właścicielowi innej nieruchomości jakiegoś uprawnienia.

Szczególnym rodzaje służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. 

Wówczas właściciel nieruchomości, która taki dostęp do drogi publicznej posiada, czyli nieruchomości obciążonej, przyznaje każdorazowemu właścicielowi sąsiedniej działki, czyli nieruchomości władnącej, możliwość korzystania z części jego działki ewidencyjnej tak, by mógł dojechać albo dojść do drogi publicznej.

Przesłanką konieczną dla ustanowienia drogi koniecznej jest brak posiadania przez jedną z nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Szczególną uwagę należy zwrócić podczas konstruowania treści służebności. Można dokładnie oznaczyć jej zakres, na przykład wskazać jaką szerokość ma pas ziemi, po którym może poruszać się uprawniony albo do czego dokładnie jest uprawniony – czy wyłącznie do przejścia i przejazdu, czy może również do parkowania pojazdów na tej nieruchomości.

Służebność może zostać ustanowiona w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej złożonego w formie aktu notarialnego, najczęściej przy okazji zawierania umowy sprzedaży. Może także zostać ustanowiona przez sąd albo w drodze decyzji administracyjnej, a niekiedy także w drodze zasiedzenia.

Służebność gruntowa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej zarówno dla nieruchomości obciążonej, jak i dla nieruchomości władnącej.